はじめに
不動産広告で「★の数」や「断熱性能」のアイコンを見かける機会が増えました。背景にあるのが、建築物の省エネ性能を“見える化”する制度設計です。
その中でも BELS は、建物の省エネ性能を第三者が評価し、分かりやすく表示できる代表的な仕組みとして、住宅・非住宅ともに実務での存在感が大きくなっています。
この記事では、まず「BELSとは何か（概要）」を押さえ、次に「星の数の意味」などの基本、最後に取得・運用のポイントまでを、できるだけ文章でスッと理解できる形でまとめます。
本文
BELSとは？概要をひと言で
BELS（ベルス） は、建築物の省エネ性能を第三者機関が評価し、ラベルや評価書として示す仕組みです。住宅性能評価・表示協会の情報ページでは、制度の概要、申請の流れ、申請窓口の検索などが案内されています。
ここで大事なのは、BELSが「第三者評価」である点です。国の省エネ性能表示の枠組みでは、事業者が自ら評価する方法（自己評価）もありますが、第三者評価（BELS） の場合は、ラベルや評価書に BELSマーク を表示でき、情報の客観性・説明力を高めやすい設計になっています。
2024年4月の見直しで、何が変わった？
2024年4月以降、新築建築物の販売・賃貸の広告等において、省エネ性能ラベルを表示することが求められる運用になりました（既存建築物は推奨扱い）。国交省の制度ページでも、広告等での表示が必要になる旨と、表示方法は告示で定められ、従わない場合に勧告等の対象になり得ることが示されています。
この流れの中で BELS は「第三者評価」として、ラベルにBELS情報を載せられる立ち位置がより明確になりました。つまり、単に“星の数を出す”だけでなく、信頼性のある根拠として省エネ性能を提示する役割が強まった、と捉えると実務感に合います。
2024年4月の改正ポイントをより実務目線で深掘りしたい方は、こちらも参考になります：
内部リンク：【BELSを徹底解説】2024年4月最新改正にも対応！建築物…
BELSの基本：星の数は何を意味する？
BELSや省エネ性能ラベルで目立つのが、エネルギー消費性能を示す「★」です。国交省の概要資料では、国が定める省エネ基準からどの程度エネルギーを削減できているかを見る指標（BEI）を、星の数で示すことが説明されています。
そして、ここが誤解されやすいのですが、星の段階数は建物条件で変わる扱いがあります。国交省の資料では、次のように整理されています。
- 住宅（再エネ設備なし）：削減率「30％以上」を上限とした 5段階評価
- 住宅（再エネ設備あり）、および 非住宅（再エネ有無に関わらず）：削減率「50％以上」を上限とした 7段階評価
つまり「星が多い＝常に同じ尺度で比較できる」とは限らず、**前提条件（再エネ有無・用途）**もセットで見るのが安全です。
また同資料では、目安として「省エネ基準は削減率0％以上（または“1つ”）で達成」「誘導基準は削減率20％以上（“3つ”）で達成」という説明もあり、星の“だいたいの位置づけ”を掴む助けになります。
ラベルで一緒に見るべき3点（見落とし防止）
星だけ追うと判断を誤りやすいので、広告や資料では次の3点を文章でセット確認するのがおすすめです。
まず エネルギー消費性能（★）。星が増えるほど省エネ性能が高い、という基本は共通です。
次に 断熱性能（家マーク等）。冷暖房負荷に直結するため、光熱費や住み心地の説明と相性が良い項目です。
そして 目安光熱費。あくまで“目安”で、暮らし方・地域・単価で変動しますが、消費者への説明では入口として強い情報になります。
BELS評価書を読む“基本”を押さえる
BELSはラベルだけでなく、根拠となる評価書（評価内容の整理）まで含めて理解すると一気に安心感が増します。特に実務では、評価日や**建物名称（棟・住戸の取り違え防止）**など、運用上の事故を防ぐ項目が効いてきます。
評価書の読み方を「どこを見ればいいか」から整理したい場合は、こちらの記事が役立ちます。
内部リンク：【BELSを徹底解説】評価書の見方をわかりやすく紹介
2025年4月の“義務化”と、BELSの関係
2025年4月からは、原則としてすべての新築住宅・新築非住宅に省エネ基準適合義務が課される方向で制度が整理されています（国交省の改正概要ページに明記）。
さらに、省エネ性能表示制度の概要資料でも「2025.4 省エネ基準適合義務化（建築確認には適合が必須）」というタイムラインが示されています。
ここで混同が起きやすいのが、
- 法律上の“適合”（建築確認と結びつく基準適合）
- 市場での“表示”（広告等で比較できるようにする表示制度）
の違いです。
BELSは後者（表示）に強い武器ですが、前者（適合）そのものを代替するものではありません。とはいえ実務上は、適合対応の説明・広告上の信頼性確保の両面で、BELSが“使いやすい証拠”になりやすい、という位置づけになります。
申請の流れと費用感は「評価機関」で変わる
BELSの申請は、評価機関（第三者機関）に依頼して進めるのが一般的です。申請窓口の探し方自体は、住宅性能評価・表示協会のBELS案内から導線があります。
費用については、建物規模・用途・併願（他制度と同時申請）・書面発行の有無などで変動し、評価機関ごとに料金表が公開されています。たとえば、2025年4月1日以降の受付分から料金を適用する旨を明示している機関もあります。
また、機関によっては再交付や紙発行などに別途手数料を設定している例もあるため、見積り前提で確認するのが安全です。
まとめ
BELS は、建物の省エネ性能を第三者が評価して「分かりやすく表示」できる制度で、**BELSとは何か（概要）**を押さえるだけでも、広告・説明・比較の精度が上がります。
特に、2024年4月以降は新築の販売・賃貸広告で省エネ性能ラベル表示が求められる運用となり、2025年4月には省エネ基準適合が原則すべての新築に広がる整理が進んでいます。
BELSの基本としては、星の数だけで判断せず、再エネ有無による評価段階の違いも踏まえたうえで、断熱性能・目安光熱費・評価書の読み方までセットで見るのがコツです。迷ったら、本文中の内部リンク（改正解説・評価書の見方）もあわせて確認してみてください。
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