『中古マンション』購入前チェック：築年数×維持費×資産価値を徹底解説

中古マンションの価格は築年数でどう変わる？

中古マンションの価格を最も大きく左右するのが「築年数」です。建物は経年により劣化するため、資産価値も年々減少します。

特に新築物件には、広告費などの販売経費が上乗せされる「新築プレミアム」があるため、一度人が住むと価値が10～20%程度下落すると言われています。

首都圏のデータによると、築25年頃には新築時の半額程度まで価格が下落します。しかし、築30年を超えると価格の下落は非常に緩やかになり、ほぼ底値に近づくのが特徴です。これは、建物の価値がほぼなくなり、土地の価値が価格の大部分を占めるようになるためです。

首都圏における築年数帯別の成約価格

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2024年）」のデータを基に作成

結局、狙い目の築年数はいつ？目的別のおすすめ

どの築年数が最適かは、購入の目的によって異なります。ここでは、代表的な2つのタイプ別におすすめの築年数をご紹介します。

価格・資産価値重視派なら「築30年～35年」

とにかく購入費用を抑えたい、リノベーションで自分好みの空間を作りたい、そして将来の資産価値の下落リスクを避けたいという方には築30～35年の物件が狙い目です。

• 価格が底値に近い：建物の価値が下がりきっているため安価に購入でき、購入後の資産価値の下落リスクも少ないです。
• 新耐震基準で安心：1981年6月1日以降の「新耐震基準」で建てられており、震度6強～7程度の地震でも倒壊しない設計です。
• 好立地の物件が多い：都市開発が盛んだった時代に建てられたものが多く、駅近など利便性の高い物件を見つけやすい傾向があります。
• リノベーション費用を捻出しやすい：物件価格を抑えた分、内装を全面的に刷新する「リノベーション」にお金をかけることができます。

価格と状態のバランス重視派なら「築11～20年」

ある程度の新しさを保ちつつ、価格も抑えたいというバランスを重視する方には築11～20年の物件がおすすめです。

• 価格と状態のバランスが良い：新築に比べ価格が下がり始める時期でありながら、内装や設備がまだ比較的きれいで、大規模なリフォームなしで住める物件も多いです。
• 専有面積が広い傾向：近年の新築マンションに比べて、専有面積が広く設計されている物件が多い傾向があります。これはファミリー世帯にとって大きなメリットです。
• 住宅ローン控除が使いやすい：2000年以降に建築された物件であれば、住宅性能が高いケースが多く、税制優遇を最大限に活用できる可能性があります。

【年代別】メリット・デメリット早わかりガイド

ここでは、より具体的に築年数ごとのメリット・デメリットを見ていきましょう。

築10年未満

メリット：新築と遜色ないほど状態が良く、最新の設備が整っていることが多いです。リフォーム費用もほとんどかかりません。
デメリット：中古マンションとしては価格が割高です。物件数も少なく、選択肢が限られます。

築11～20年

メリット：価格と状態のバランスに優れています。1回目の大規模修繕工事が完了している物件もあり、管理状態を確認しやすいです。
デメリット：給湯器などの設備が交換時期を迎える可能性があります。購入直後に大規模修繕工事が予定されていると、一時金の負担や修繕積立金の値上げが発生することがあります。

築21～35年

メリット：新築の半額近くまで価格が下がり、手頃な物件が増えます。物件数が多いため、希望のエリアで探しやすいです。
デメリット：リフォームが必要になるケースが多く、特に配管などの見えない部分の劣化に注意が必要です。住宅ローンの借入期間が短くなる可能性があります。

築36年～

メリット：価格が非常に安く、資産価値が安定しています。駅近など好立地の物件も多いです。リノベーション前提の方に最適です。
デメリット：フルリフォームが必要になることが多く、費用が高額になりがちです。1981年以前の旧耐震基準の物件も含まれるため、耐震性の確認は必須です。金融機関によっては住宅ローンの審査が厳しくなります。

購入前に絶対チェック！資産価値と維持費の5つの重要ポイント

築年数だけでなく、将来の資産価値や暮らし始めてからの維持費も重要な判断基準です。後悔しないために、以下のポイントを必ず確認しましょう。

① 管理状態は良好か？

マンションの寿命や資産価値は、管理状態によって大きく変わります。内覧時には、エントランスや廊下、ゴミ置き場などがきれいに保たれているかチェックしましょう。

• 長期修繕計画の確認：12〜16年周期で大規模修繕が計画通りに行われているか、「長期修繕計画書」で確認します。
• 管理組合の活動状況：「重要事項調査報告書」や「総会議事録」で、管理組合が機能しているか、トラブルの有無などをチェックします。

② 維持費（管理費・修繕積立金）は適正か？

住宅ローンの返済以外に、毎月「管理費」と「修繕積立金」がかかります。これらの費用は、築年数が経つほど高くなる傾向があります。

• 修繕積立金の額：金額が安すぎる場合、将来的に資金が不足し、一時金の徴収や大幅な値上げにつながるリスクがあります。
• 滞納状況の確認：滞納者が多いと、修繕計画に支障をきたします。「重要事項調査報告書」で滞納額を確認しましょう。

③ 耐震基準はクリアしているか？

地震大国である日本では、耐震性は命に関わる重要なポイントです。

• 新耐震基準か確認：1981年6月1日以降に建築確認申請がされた「新耐震基準」の物件を選びましょう。これは震度6強〜7の地震でも倒壊しないことが基準です。
• 住宅ローン控除の要件：税制優遇である住宅ローン控除を受けるには、原則として1982年以降に建築された物件であることが必要です。

④ 配管のメンテナンス状況は？

マンションの配管は30年程度で交換時期を迎えます。水漏れなどのトラブルを避けるため、「長期修繕計画」で給排水管の補修や交換計画が適切に実施されているか確認しましょう。思った通りにリフォームできない可能性もあるため、水回りの工事に制限がないかも内見時に確認が必要です。

⑤ 住宅ローンは利用できるか？

築年数が古い物件は、金融機関の担保評価が低くなることがあります。その結果、希望額を借りられなかったり、借入期間が短くなったりする可能性があります。特に旧耐震基準の物件は住宅ローンの対象外となるケースもあるため、早めに金融機関へ相談しましょう。